Posouzení ekonomické výhodnosti stavebních projektů

První varianta analyzovala ekonomiku provozu za předpokladu realizace krytého plaveckého areálu s bazénem 50 m a příslušenství. Druhá varianta hodnotila provoz za předpokladu realizace krytého plaveckého areálu s bazénem 50 m a příslušenství doplněného o aquapark. Cílem posudku bylo podchytit a vyhodnotit hlavní faktory, které budou podstatným způsobem ovlivňovat provozní náklady celého Plaveckého areálu.

Při jejich posouzení byly využity zejména následující dokumenty:

• výpis z katastru nemovitostí,
• smlouva o dílo k provedení stavby „Plavecký areál“,
• závěr zjišťovacího řízení o posuzování vlivů na životní prostředí v souvislosti s realizací stavby „Plavecký areál“,
• kopie snímku pozemkové mapy na oceňovaný pozemek,
• cenová mapa stavebních pozemků,
• informace získané na místní šetření,
• projektová dokumentace pro stavební povolení,
• průkaz energetické náročnosti budov,
• zpráva o energetickém auditu projektu stavby „Plavecký areál“.

Nejdříve jsme provedli ekonomickou analýzu sportovního zařízení ve vlastnictví města za účelem nalézt nejvhodnější způsob provozu podle předložených variant z pohledu jeho hospodaření.

Sport je významnou součástí života velké části obyvatelstva. Podíl sportu na celkových spotřebitelských výdajích se pohybuje v různých zemích mezi 1,1 % a 3,6 %, „sportovní“ hrubý domácí produkt potom představuje 1,5–2 % celkového hrubého domácího produktu, tvoří tedy jeho nezanedbatelnou část. Sport je provozován v různých typech sportovních zařízení nebo v přírodě. Sportování v přírodě je dnes stále ještě z velké části bezplatné, oproti tomu přístup do sportovních zařízení je ve většině případů zpoplatněn.

Náklady sportovních zařízení každým rokem rostou především z důvodu růstu cen energií, které tvoří podstatnou složku celkových nákladů. Oproti tomu ceny za pronájem rostou výrazně pomaleji, protože při rychlém zvyšování cen by mohlo dojít ke ztrátě zákazníků. Sportovní kluby proto musí hledat jiné způsoby financování provozu sportovních zařízení.

Snížení dotace města na provoz areálu vyžaduje vyšší návštěvnost areálu a s tím spojenou širší nabídku služeb. V západní Evropě je tento ukazatel přepočten na vodní plochu v poměru k počtu obyvatel spádové oblasti. Jelikož se v blízkém okolí nenachází žádné nekryté bazény ani přírodní koupaliště, předpokládali jsme, že do nově vybudovaného areálu přilákáme jeho otevřením dostatečný počet návštěvníků. Ekonomické výsledky a finanční odhady bylo možné stanovit na základě podnikatelského modelu. Členění národního hospodářství podle principu financování rozlišuje ziskový (tržní) sektor a neziskový (netržní) sektor. Neziskový sektor dále člení na sektor veřejný, soukromý a sektor domácností. Náklady na provozování Areálu se budou odvíjet podle zařazení mezi výše zmíněné sektory. Subjekty financované v režimu občanských sdružení se svou podstatou vymezují odlišně vůči dani z příjmu a dani z přidané hodnoty.
Situaci v segmentu plaveckých bazénů a aquaparků jsme hodnotili porovnáním vybraných ukazatelů návštěvnosti a výše vstupného.

Tabulka č. 1: Přehled vybraných cen vstupného (v Kč)
 

 Pro vyhodnocení obou variant plaveckého areálu jsme podrobně analyzovali složky nákladů a výnosů souvisejících s provozem aquaparku. Jednalo se o náklady na energii, vodu, mzdové náklady, náklady spojené s běžnou údržbou a ostatní náklady související s marketingem, ostrahou, revizemi, kontrolou, pojištěním, drobným vybavením a audity (technické i ekonomické) a externí vedením účetnictví. Na straně výnosů byly analyzovány tržby ze vstupného; doplňkové příjmy např. z pronájmů prodejních automatů, reklamních ploch či sponzorských příspěvků byly vzhledem k malému podílu na celkových výnosech, neurčitosti jejich realizace a vzhledem k principu opatrnosti zanedbány.

Současně byl proveden odhad možného počtu návštěvníků v jednotlivých měsících a modelace návštěvnosti v sezoně a mimo ni. Při stanovení celkových předpokládaných počtů návštěvníků areálu jsme vycházeli z průměrného denního počtu návštěvníků podobných areálů ve srovnatelných lokalitách. Počty návštěvníků reflektují sezónnost, u krytých plaveckých bazénů je patrná menší poptávka v letních měsících. Informace byly získány z internetových prezentací jednotlivých provozovatelů obdobných zařízení a z vlastního marketingového průzkumu.

Výsledkem bylo pro Zadavatele vyhodnocení obou variant tak, aby se mohl rozhodnout pro jednu z nich. V našem případě byla pro něj výhodnější varianta dostavby Plaveckého areálu včetně aquaparku, kdy výsledná dotace byla nižší, než při provozování pouze plaveckého areálu.
Znalecký ústav APOGEO Esteem má bohaté zkušenosti s řešením těchto problémů, které mohou tížit zastupitele obcí a měst.
 
Ing. Andrea Paslerová
Valuation Institute Manager